דירה מיד שנייה - המלכודות המשפטיות

הנכס נראה מושלם, אבל מה קורה מאחורי הקלעים?

רכישת דירה מיד שנייה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות בחיים. הדירה נראית טוב, המחיר סביר, המוכר נחמד - ואתם כבר רואים את עצמכם מעבירים ארגזים לדירה החדשה ומעצבים אותה לפי הטעם שלכם. אבל לפני שאתם חותמים על החוזה ומעבירים את הכסף, יש כמה בדיקות משפטיות קריטיות שחובה לבצע. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם נכס שיש עליו חובות, עיקולים, זכויות לצדדים שלישיים, או בעיות משפטיות שיעלו לכם הרבה יותר מהמחיר שחשבתם שתשלמו.

במאמר זה אני רוצה לעבור איתכם על המלכודות המשפטיות הנפוצות ברכישת דירה מיד שנייה, ולהסביר לכם אילו בדיקות חובה לעשות לפני שאתם מתחייבים. כי בסופו של דבר, הידע הוא מה שיחסוך לכם כסף, עצבים ותסכול.

בדיקת טאבו – או אישור זכויות מחברה משכנת

הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר היא בדיקת טאבו. נשמע בסיסי, בדיקת טאבו מגלה מי הבעלים הרשום של הנכס, האם הזכויות רשומות על שמו של המוכר, והאם יש הערות או זכויות לצדדים שלישיים (משכנתא) או למשל הערה לטובת הורים שנתנו הלוואה למוכרים בעת רכישת הדירה ויש להשיב להם על מנת לקבל הסכמתם למחיקת ההערה..

לפעמים מתגלה שהמוכר אינו הבעלים היחיד, ישנם שותפים נוספים שלא הוזכרו בשיחה. במקרים אחרים, ייתכן והבעלים נפטר וטרם נקבעו יורשיו או יכולה להתגלות הערת אזהרה על הנכס, משכנתא שטרם נפרעה, או זכות מעבר לשכן. כל פרט כזה יכול לשנות את התמונה לחלוטין. בדיקת טאבו היא לא רק המלצה - היא חובה, והיא צריכה להיות מבוצעת על ידי עורך דין לפני החתימה על כל התחייבות.

חובות לרשויות לוועד הבית, עיקולים ובכלל – כדאי לברר מראש

אחד המקרים הכי קשים שאני פוגשת הוא כשרוכש מגלה, לאחר הרכישה, שעל הנכס יש עיקולים או חובות שהמוכר לא גילה. עיקול יכול להיות מוטל על ידי נושה, על ידי רשות המיסים, או על ידי כל גוף אחר שיש לו חוב מול המוכר. אם אתם רוכשים נכס שעליו עיקול, אתם עלולים למצוא את עצמכם בעיצומו של הליך משפטי שלא התחלתם.

בדיקת חובות כוללת לא רק בדיקה בטאבו אלא גם בירור מול הוועד או החברה המשכנת, בדיקה מול רשויות המיסים, יש לדרוש מהמוכר אישורים על העדר חובות, ולא להסתפק במילים בעלמא. בחוזה הרכישה צריך להיכתב במפורש שהמוכר מתחייב שהנכס נקי בין היתר, מכל חוב ועיקול ו/או זכות צד ג' אחר ושהוא יסיר כל חוב כזה לפני מועד המסירה.

זכויות בניה ותב"ע - האם מה שאתם רואים הוא אכן חוקי?

דירה מיד שנייה לעיתים כוללת שיפוצים, תוספות בניה, מרפסות סגורות או חדרים שנוספו. השאלה היא: האם כל מה שנבנה נבנה באופן חוקי? אם יש הרחבה שלא קיבלה היתר, או מרפסת שנסגרה בניגוד לתב"ע, אתם עלולים לקבל צו הריסה או קנס כבד - גם אם לא אתם אלו שביצעו את השינויים.

לכן, לפני הרכישה אני ממליצה בחום למנות איש מקצוע לבדיקת תוכנית הבניין המקורית מול המצב הקיים. אם יש הבדלים, יש לברר האם הוצא היתר בניה. אם המוכר עשה שינויים ללא היתר, אתם צריכים לדעת על כך מראש ולהחליט אם אתם מוכנים לקחת על עצמכם את הסיכון. לפעמים ניתן להסדיר את המצב באופן רטרואקטיבי, אבל זה עולה כסף וזמן.

הסכם קודם עם רוכש אחר - כשהנכס כבר לא שלו

יש מקרים שבהם המוכר חתם בעבר על הסכם מכר עם רוכש אחר, וההסכם לא בוטל באופן רשמי. במצב כזה, הרוכש הראשון יכול לתבוע את זכותו לדירה, גם אם אתם כבר חתמתם וכבר שילמתם. כדי למנוע מצב כזה, יש לבדוק בטאבו האם קיימת הערת אזהרה על זכות של צד שלישי, ולברר מהמוכר האם הוא חתם על הסכמים נוספים בעבר.

אם יש הערת אזהרה, אין לחתום על שום דבר לפני שההערה מוסרת באופן מלא ורשמי. זה לא משהו שאפשר להתעלם ממנו או לקוות שיסתדר - זה צריך להיות תנאי מוקדם לעסקה.

ליקויים נסתרים - מה שלא רואים בסיור

סיור בדירה הוא חשוב, אבל הוא לא תמיד מגלה את הבעיות האמיתיות. יכולות להיות בעיות נסתרות כמו נזילות במערכות הצנרת, בעיות חשמל, רטיבות בקירות או אפילו עכברים בתקרה. החוק מחייב את המוכר לגלות כל ליקוי משמעותי שהוא יודע עליו, אבל לא תמיד המוכר מספר הכל או שלא התגורר בדירה ואין לו ידיעה לגביי מצב הדירה ומערוכותיה .

מומלץ לבצע בדיקה של מומחה בניין לפני הרכישה, במיוחד אם מדובר בדירה ישנה. בדיקה כזו עשויה לחשוף בעיות שלא היו גלויות בסיור הראשון, ותאפשר לכם להחליט אם לוותר על העסקה או לנהל משא ומתן על הפחתת מחיר. בחוזה הרכישה אפשר לכתוב במפורש שהמוכר מתחייב לתקן ליקויים מסוימים לפני המסירה, או לחלופין להפחית את המחיר בהתאם.

כל חתימה על הסכם רכישה תשקף את העובדות כפי שנתגלו מבירור מקדים, אם ישנה משכנתא יש להביא אישור יתרות משכנתא (דוח יתרה לסילוק) על פיו הבנק מתחייב לסלק את המשכנתא עם תשלום סכום X הכולל את החוב, הריביות, עמלות הפירעון המוקדם וכיוצ"ב.  לוח התשלומים יהיה כפוף לסכום המשכנתא. 

אם ישנה בנייה בלתי חוקית כמו למשל פרגולה אזי הסכם הרכישה יסדיר את האחריות ומי נושא בעלות להסרת הפרגולה .

כך גם סכום שיופקד בנאמנות אצל ב"כ המוכר. הסכום שייקבע בהסכם יישקף את הסיכון המירבי לחוב למיסוי מקרקעין (מס שבח) גם אם המוכר זכאי לפטור. סכום הפיקדון ישקף גם את הסיכוי לקיום חוב להיטל השבחה.

במילים אחרות המוכר לא יוכל לקבל לידיו את מלוא התמורה לפני שהמציא את כל המסמכים שחובת המצאתם חלה עליו והנדרשים לשם העברת הזכויות. *האמור אינו בגדר ייעוץ משפטי ויש לפנות לעו"ד לשם ליווי בפועל.